8 (962) 086-55-75

Оформление сделки по купле-продажи земельного участка

При оформлении сделки купли-продажи земельного участка стоит руководствоваться законодательной базой, а именно такими нормативными документами:

  1. Ст. 37 Земельного кодекса (регламентирует особенности купли-продажи)
  2. Ст. 554 и 555 ГК РФ (регламентирует оформление договора купли-продажи)
  3. Закон №218-ФЗ, ч.1,2 ст.14, ст.18 (список документов для перехода права собственности от одного лица к другому)

Продавать землю имеет право только ее собственник, при этом последний обязан предоставить покупателю следующие документы:

  1. Ранее заключенный договор купли-продажи, дарения или завещания, по которому приобретаемый участок перешел в собственность нынешнего продавца.
  2. Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 - ЕГРП). (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Если земельный участок перешел в собственность нынешнего владельца до октября 2001 г., то документом, подтверждающим право владения может быть акт о предоставлении участка в собственность, выданный органом местного самоуправления или акт о праве на участок. Прежде чем продать такой участок, нужно пройти процедуру перерегистрацию права на землю. Сделать это можно одновременно с оформлением сделки по купле-продаже земельного участка, но стоить иметь ввиду, что покупатель имеет право сначала потребовать у хозяина участка пройти процедуру переригистрации самостоятельно и получить свидетельство о регистрации права собственности. С 31 декабря 2014 года общий срок гос. регистрации прав и кадастрового учета недвижимости сокращен до 10 рабочих дней.
 

Обратите внимание! Если владелец участка в качестве документа, подтверждающего право собственности, предоставляет членскую книжку садовода, то от сделки рекомендуется отказаться. Книжка садовода действительна только внутри сообщества. Стать провоправным собственником, совершать какие-либо сделки с земельным участком в будущем вы не сможете. 

Как покупателю самостоятельно проверить информацию о земельном участке

Покупатель может самостоятельно проверить информацию о земельном участке, в том числе площадь, назначение земли, ее кадастровую стоимость, сведения о владельце. Для этого необходимо перейти на Публичную кадастровую карту, ввести там кадастровый номер земельного участка (указан в свидетельстве на право собственности). На этом же сайте можно рассчитать величину земельного налога на приобретаемый участок. Также получить основные сведения об объекте недвижимости можно, отправив запрос на официальном сайте РОСРЕЕСТРА. Для этого нужно заполнить данные об участке (адрес, кадастровый номер,площадь), указать адрес электронной почты, куда придет ссылка на документ и отправить запрос.

Должен ли владелец земельного участка предоставлять кадастровый паспорт

Согласно Земельному кодексу РФ  для регистрации сделки купли-продажи по продаже земельного участка нужны не только документы о правах продавца на землю, но и акты, описывающие сам объект сделки – участок, то есть его техническое описание. Для этого требуются кадастровый паспорт земельного участка. В этом документе описываются местоположение, площадь, границы, конфигурация участка, категория земли, ее целевое назначение.

Но участник сделки могут оформить договор купли-продажи без представления кадастрового паспорта со стороны владельца участка. Необходимые документы запрашиваются государственным регистратором самостоятельно.

Заключение договора купли-продажи

После того, как продавцом предоставлены документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, и стороны договорились о цене, можно заключать договор купли-продажи.
 

Согласно ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами.  В противном случае документ не будет иметь юридической силы.


В договоре купли-продажи должны быть указана следующая информация об объекте сделки:

  • адрес земельного участка;
  • его кадастровый номер и кадастровая площадь;
  • категория земель.

Дополнительно можно указать дату и номер гос. регистрации права собственности продавца из ЕГРН. 

Фактическая передача права собственности осуществляется после подписания акта приема-передачи земельного участка. В договоре можно указать, что сам договор будет являться актом приема-передачи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка составляется в 3 экземплярах (1 - остается у продавца, 2 - у покупателя, 3 - остается в росреестре). 

Обязательного заверения у нотариуса договор не требуется. Исключения составляют сделки:

  • отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

Также в договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны сведения об обременениях (залог, аренда), если таковые имеются. 

Что делать после заключения договора по купле-продаже земельного участка

После подписания договора купли-продажи, необходимо обратиться в Росреестр. Для этого требуются следующие документы:

  1. Заявление о переходе и регистрации права собственности за покупателем. документ заполняется непосредственно в Росреестре перед подачей документов.
  2. Договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах
  3. Паспорта участников сделки или нотариальная доверенность с указанием разрешенных действий для представителей. 
  4. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца, если земельный участок приобретался в период брака (согласие необходимо даже в том случае, если супруги на текущий момент находятся в разводе).  Для получения разрешения необходимо обратиться к нотариусу, предоставить паспорт супруга/супруги, свидетельство о заключении брака (или свидетельство о разводе). Стоимость услуги зависит от региона. Так, в г. Александров Владимирской области за нотариально оформленное согласие придется заплатить 2500 руб.
  5. Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок от продавца.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

 

Обратите внимание! Закон не требует обязательного предоставления документа об уплате госпошлины вместе с заявлением Заявитель вправе это сделать это только по собственной инициативе. Но при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах после пяти дней со дня подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

 

Способы передачи документов в Росреестр

Передать сведения о сделке в Росреестр можно одним из трех способов:

  1. Личное обращение участников сделки в Росреестр или МФЦ.
  2. Почтовым отправлением. Обязательно указать объявленную ценность, приложить опись вложения и уведомление о вручении. 
  3. Предоставление электронных документов через официальный портал Росреестра.

Регистрация сделки в Росреестре проходит в течение 7 рабочих дней после поступления документов, в МФЦ - в течение 9 дней с момента подачи заявления. 

Получение документов, подтверждающих право собственности нового владельца земельного участка

После предоставления документов о проведении сделки купли-продажи земельного участка необходимо явиться в указанные сотрудником Росреестра сроки для получения выписки из ЕГРН. После этого проводятся окончательные расчеты между продавцом и покупателем, если это не было сделано ранее.

Обратите внимание! После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка больше не является  плательщиком земельного налога (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Если земельный участок находился у  продавца меньше трех лет или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), то продавец должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода) (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Можно уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Покупатель же может вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).